关于承租人的优先购买权之理解

相信大家在做事业单位法律类题目时，有时会遇到关于优先购买权的相关内容，其实在我国的相关法律规定中优先购买权的情形主要包括以下四种：有限责任公司股东的优先购买权、承租人享有的优先购买权、共有人享有的优先购买权和知识产权法上的优先购买权。今天我们主要谈谈承租人的优先购买权。

【例题】袁某和方某是夫妻，双方以40%和60%的份额共有一套住房，已出租给袁某的闺蜜熊某居住。现袁某和和方某离婚，袁某欲将自己的份额转让，方某和熊某都要求购买，袁某左右为难。下列表述正确的是：( )。

A.方某有优先购买权，熊某没有优先购买权

B.熊某有优先购买权，方某没有优先购买权

C.方某、熊某都有优先购买权，两人处于平等地位

D.方某、熊某都有优先购买权，方某的优先购买权优先于熊某的优先购买权

【答案】D。解析：承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。我国《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

A选项中方某有优先购买权的表述是正确的，因为方某是房屋的共有人，熊某没有优先购买权的说法是错误的，因为熊某是承租人当然享有优先购买权，因此A选项整体错误。

B选项中的表述和A选项的描述正好相反，因此B选项也是错误的。

C选项的前半部分的表述是正确的，因为方某是共有人享有优先购买权，而熊某是承租人也享有优先购买，但是方某是房屋的共有人，根据最高院的司法解释当共有人行使优先购买权时可以对抗承租人的优先购买权，因此方某和熊某的优先购买权因为身份的不同而地位是不平等的，因此C选项是错误的。

D选项中方某和熊某都享有优先购买权，但方某是房屋的共有人而熊某只是承租人，根据相关司法解释共有人的优先购买权是优先于承租人的优先购买权，因此D选项是正确的。