2022资产评估硕士强化训练:影响地产价格的因素
四、影响地产价格的因素
(一)一般因素
影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
1、行政因素。
2、社会因素。
3、经济因素。
(1)经济发展状况。
(2)居民收入和消费水平。
(3)物价变动。
(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4、其他一般因素。
(二)区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素,也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1、影响商业用地土地价格的区域因素。
(1)商业繁华程度。
(2)交通便捷度。
(3)环境优劣度。
(4)规划限制。
(5)其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。
(2)交通便捷度。
(3)基础设施保证度。
(4)公用设施完备度。
(5)环境质量度。
(6)规划限制。
建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度,建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。
建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
影响我国工业用地的区域因素。
(1)交通便捷度。
(2)基础设施完善度。
(3)产业集聚规模。
(4)环境质量。
(5)规划限制。
(6)其他原因。
(三)个别因素
1、位置因素。
2、地形地质因素。
3、面积因素。
4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。
5、土地利用因素。
主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高,在地块面积一定的条件下,意味着建筑物面积的增加,对房地产开发来说,其销售的收益就会相应增大,意味着其使用效益的增加,其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同,同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同,其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说,商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价,而工业用地的地价要高于工业用地的地价。
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