2022资产评估硕士强化训练:收益法
二、收益法
(一)收益法的应用形式
土地使用权评估中的收益法,亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。
(二)土地收益额及其估算
实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益,计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括无形收益。
土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的。
以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:
1、计算总收入。
2、求取总费用。(此处不包括利息)
3、求取总收益。
4、确定房屋纯收益。
房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数
5、求取土地纯收益。
(三)土地还原利率及其估算
土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
1、利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。
2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。
(四)土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估土地从评估时点开始,其收益能力延续的时间长度,通常以年为单位。
土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
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