2022资产评估硕士强化训练:成本法
三、成本法
(一)成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
(二)成本法评估的步骤
1、估算土地取得费。
(1)征用集体土地。包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。
(2)购买和征用城市旧有土地。
2、估算土地开发费。
(1)基础设施配套费。“三通一平”即通路、通水、通电,土地平整:“七通一平”,即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热,土地平整。(正常应按“七通一平”计算)
(2)公共事业建设配套费。
(3)小区开发配套费。
3、估算税费。
主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等。
耕地占用税包含在土地取得费中,土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。
4、估算利息。
计息期按土地开发期限的一半计算。
5、估算利润。
利润是投资开发商投资的回报,利润通常以土地取得费和土地开发费为基数,并通过合理的利润率计算。
6、估算土地增值收益。
(1)土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率。
(2)按补交出让金的40%计算。
(3)直接采用土地使用权出让金标准。
7、估算土地使用权评估值。
(三)成本法案例
1、估算土地取得费。
2、估算土地开发费。
3、估算税费。
(1)耕地占用税。
(2)造地费。
4、估算利息。
5、估算利润。
税费并入取得费计算。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地价格。
(1)无限年期土地使用价格:
土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
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