2022资产评估硕士强化训练:假设开发法
四、假设开发法
(一)假设开发法及其适用条件
假设开发法,亦称剩余法。
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
楼价即土地开发建设后的转让价。
建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本,可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。
专业费用是指测量、设计等专业技术费用。
专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)
利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率)
利润=(地价+建筑费+专业费)×P'(P'为正常利润率)
税费=地价×t(t为税率)
租售费用通常可以根据经验预测确定。
地价=楼价-建筑费-建筑费×i-[建筑费×(1+i)+地价]×r-[建筑费×(1+i)+地价]×P'-地价×t-租售费用
(二)假设开发法的步骤
1、调查待评估土地的基本情况。
2、选择最佳开发方式。
3、估计设计期。
4、预测土地开发价值(楼价)。
5、估测开发建设总成本,即建筑费。
6、租售费用、税金的估测。
7、计算地价。
(三)假设开发法的案例
1、待估土地概况。
2、估价过程。
(1)估价方法采用假设开发法。
(2)最佳开发设计。
(3)预计建设期。
(4)估计开发费用。
(5)预计售楼价。
(6)求取地价。
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