2022资产评估硕士强化训练:建筑物评估的特性
二、建筑物评估的特性
(一)建筑物价值的内涵复杂性的特点
1、与土地结合在一起:
建筑物作为与土地相结合的建筑成果,是不可以脱离土地而独立存在的。
建筑物价格中通常隐含地价。
有必要把建筑物与其所占用的土地分开。
2、受用途的影响:
由于建筑物的使用性质不同,其价格表现形式也不同。
3、跟产权有关:
在资产评估中,有三种类型的价格评估,即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。
房屋所有权价格评估是指房地结合评估,其评估价格中既包括建筑物价值,也包括土地价值。
房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。
房屋租用权价格是租金,与所有权、使用权价格的多轨制相联系。
(二)建筑物产权受土地使用权年限的限制
按照房地产管理的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途不同而不同,具体分为五种情况:⑴居住地70年;⑵工业用地50年;⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;⑷商业、旅游、娱乐用地40年;⑸综合或其他用地50年。
在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地的,应当予以批准。
建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。
(三)建筑物功能、用途及评估方法
建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能和用途有关。
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