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房地产司法拍卖是场无共谋的围猎

涩灰仁 2020-02-12 17:14:30

虽然说会计行业非常吃香,但是每年还是有一大批财会专业的毕业生“持证难求好工作”。追其原因,大多是实操技能不扎实,与其岗位要求不匹配。可见会计人掌握实操技能是十分有必要的。

针对这一现象,下面会计实操小编将跟大家分享一下:房地产司法拍卖是场无共谋的围猎

房地产司法拍卖

甲法院拍卖房地产一批,起拍价10亿元,约定过户环节的税费由买方另行承担。A公司打算参与竞拍,经评估该房地产市场价格为15亿元,估算过户税费2亿元,利润空间3亿元,是笔划算的买卖。因无人竞拍,A公司以底价10亿元拍得上述房地产。A公司去税务机关办理过户税金缴纳时却傻了眼,税务机关计算的税金高达7亿元,如此算来A公司不仅没有获得3亿元的利润,还徒增了2亿元的损失。是A公司一时不察?是正常的市场风险?非也,是法院、税务机关、原所有人三方无共谋的合围猎杀!

法院——不管交付,只管收钱,收的一文都不能少

法院搞司法拍卖,结果搞成了半吊子拍卖,拍卖价只是成交价的一部分,剩余的过户税费部分,别问金额,法院也不清楚,你自己打听,所以法院只管收自己的那搓钱把各个债权人安抚了,至于买受人到底交多少税,什么时候能过户,一概风险自担,反正法院和买受人是两不相干。法院如果司法拍卖价设定成含税价,后面和税局扯皮的事就落到法院头上了,如果税交多了,能分给一大波债权人的就少了,债权人又得不依不饶。法院心里苦,所以只能把锅丢给买受人,于是才有了四不像的司法拍卖。

税务机关——抓住最后的机会,能收多少是多少

房地产走到司法拍卖的这一步,基本上原所有人也是山穷水尽,欠了一屁股债了,欠税也不是一星半点。司法拍卖过户环节基本是税务机关追补欠税的最后一个机会,至于法院收的那笔钱,税务机关想分一杯羹,在优先权问题上得下个大力气,难度不小,所以税务机关抓住交税了才能过户的制度BUG,狮子大开口能收多少收多少,一来交税的是买受人,买受人并不清楚房地产的历史成本情况,税款是收多收少了不太能弄得清;二来这是最后的机会,收不回来的税款就要一笔勾销了,责任算谁的,万一追责怎么办?所以部分税务机关在司法拍卖过户环节不仅征收土地增值税,还一并征收增值税、附加税、企业所得税、印花税等税费。但是过户完税前置有依据的只有土地增值税,其他税种并没有纳税前置的规定。还有部分税务机关按司法拍卖的房地产按收入的60%计征土地增值税,理由是不符合核定的条件,因为原所有人那里有账簿,但因为原所有人不提供,只能认为成本为0,如此自然适用最高一档土增税税率。狠狠宰了一刀。如果买受人不服气,认为税务机关多收税了,只能自己以自己的名义去复议、诉讼,部分法院、税务机关堂而皇之以买受人不是纳税人为由不予受理,直接锁死了维权的门路。

PS:至于能不能事先打听到税务机关的底牌,就要各凭本事了。

原所有人——和我有什么关系,不关心、不配合

原所有人没什么恶意,也没什么好意,因为没有利益纠葛。法院、税务机关、买受人自然会把一切都解决了,而自己只需冷眼旁观。要我提供账簿、发票,对不起,没有(懒得去找)。税务机关多收税了,反正又不是我交(事不关己高高挂起)。你交了税找我追偿,我都司法拍卖了,你觉得我还有啥值钱的,你去登记一下债权(光脚不怕穿鞋的)。

掉到了司法拍卖的深坑里,对于大公司而言只是失血破财,对于小公司可能是灭顶之灾,而这个悲剧本可以避免,只要税务机关和法官可以多点担当:法院司法拍卖前将不含税的拍卖底价传递给税务机关,税务机关据此计算相关税款,生成一个新的含税拍卖底价,买受人以不低于含税拍卖底价的价格拍得目标房地产,税务机关根据实际成交价计算最终税款,由法院将税款金额划拨国库(以纳税人的名义),买受人凭完税凭证办理过户手续。(除普宅免税点、极高增值率项目等特个别情形,成交价超出含税拍卖底价的金额足以覆盖因溢价产生的税款;就算是特殊情形也可以通过披露历史成本、计税公式等让买受人知悉)。如此,买受人真正承担的才是市场风险、经营风险,而不是别人挖的坑。

以上就是中公财经小编给大家整理的关于房地产司法拍卖是场无共谋的围猎的相关内容分享。想要获取更多相关内容,可关注中公财经证书培训网“会计实操培训”,小编将为大家持续更新。

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